【事例概要】
- 製造工場敷地において、敷地の全域で砒素の土壌溶出量が基準超過、地下水についても砒素・ふっ素が地下水基準超過。
- 汚染土壌・地下水を完全浄化では１００億円以上かかると試算された。
【ランドソリューションによる提案】
- 今後の用途が工場・倉庫であることを考慮して、汚染リスク管理型の対策として、不溶化及び封じ込め対策を提案。
- 対策コストについて、完全浄化対策のコストと比較して、約10分の１に圧縮することが可能。
※ポイント※
- ①完全浄化案では、高額すぎて売買が成立しない⇒コストを圧縮する必要があった。
- ②将来の土地の利用用途を考慮し、完全浄化でなくとも、リスクコントロールができれば土地の売買は可能と判断。
- ③法令の適用を受けない自主的な調査・対策であったが、土壌汚染対策法に準拠した対策工法（不溶化＋封じ込め）を採用し、買主に対して完全浄化以外の対策手法を認めてもらうことが出来た。
【事例概要】
- 工場移転に伴い土壌調査を実施したところ、土壌汚染と地下水汚染が確認された。
- 移転計画を立てるにあたり、事業予算を確定する必要性があった。
- 対策工事には相当の費用と期間を要することを調査実施会社から示唆されていた。
- 売主としては事業拡大の好機を優先したいため、これらのリスクを切り離す仕組みを検討していた。
【ランドソリューションによる提案】
- 汚染状況や地域の土質特性等の情報とLSの過去の知見から総合的に勘案し、対策費用と対策期間の両方を保証するスキームを盛り込んだ対策プランを構築。
- 保証スキームを盛り込んだ土地の売買契約内容の検討も含め、新たな買主様にも事業計画が立てやすい仕組みをご提案。
【ご提案の結果】
- 迅速なLSの対応とニーズを満たした提案が評価され、コストキャップ保証を盛り込んだ売買契約が締結された。
- 提案時に描いたストーリー通りの対策費用と対策期間にて工事が完了し、土地取引がスムーズに実施された。
【ポイント】
①対策工事が完了するまで事業計画の調整を図っていたら、事業拡大の好機を逃していた可能性があった。
②費用と期間が保証されていたため、売主、買主双方に安心頂ける内容にて作業が進められた。
【事例概要】
- 重金属による土壌汚染、揮発性有機化合物による地下水汚染が確認された。
- 売主は過去、他物件の売却処分時に土壌汚染問題で行政、近隣住民等への対応に苦慮していた。
- 当初、自社での土壌改良工事の実施を計画していたが、浄化後のモニタリングなどの対応、売却処分後の将来的なリスクなどについて不安を抱えていた。
- 決算期までに売却し、早期に売却代金を回収したい。
【ランドソリューションによる提案】
- 敷地内における土壌汚染問題は、土地の引渡し後にSPCが全て継承し、売主に対し土壌汚染問題に関わる瑕疵担保責任を求めない。
- 土壌汚染問題に絡む行政・近隣住民対応をSPCが継承する。
- 売買代金は土地引渡し（信託受益権譲渡）時に現金で一括支払いとする。
【ポイント】
（売主にとっての効果）
①土壌汚染問題に関わるリスクの大半を売却時に遮断でき、かつ売却後の瑕疵担保責任を極小化することが出来た。
②「土壌汚染問題」に係る行政折衝・近隣住民対応への負担および管理責任を大幅に軽減できた。
③土地の売却代金を早期に回収できた。
④SPCが土地を長期保有することで、低コストの対策工法を選択することができ、結果、売主からSPCへの土地売却を高値で行うことができた。
（買主にとっての効果）
⑤土壌汚染対策済みの土地を購入するので、土壌汚染問題に煩わされずに済んだ。
